Bane NOR

Norges flotteste kontorbygg?

Samme år som Oslo er Europas miljøhovedstad får 1200 medarbeidere i Bane NOR en ny vår i Schweigaardsgate 33. I et nytt bærekraftig kontorbygg med solceller på taket, miljøvennlige materialer, grønne planter, kantine med økologisk mat og med mål om null matsvinn. Og når innflyttingen starter i mai vil de oppleve en helt ny måte å jobbe på.

Vivi-Ann Conradi og Eyvind Skaar

Og hvis du trodde det var konsernledelsen som får toppetasjen med utsikt over fjorden, tar du feil. I åttende etasje, med utsyn til jernbanelinja, Barcode, Ekebergåsen og sjøen er det de som har ansvar for jernbane infrastrukturen som skal holde hus.

Vivi-Ann Conradi er Seksjonssjef i Bane NOR og prosjektleder for nytt hovedkontor. Hun forteller at prosjektet er gjennomført med høy grad av involvering.

Alle ansatte har deltatt i kartleggingsundersøkelse med formål å avdekke enkeltmenneskers og avdelingers arbeidsplassbehov. Det er holdt jevnlige møter med tillitsvalgte, gjennomført risikoanalyse for prosjektet og workshops er avholdt med utvalgte avdelinger for å avdekke både dagens- og fremtidige arbeidsplassbehov. Vi har gjort alt vi kan for å legge godt til rette - nå er det opp til medarbeiderne”.

Formålet med samlokalisering i nytt hovedkontor har vært å implementere et konsept tilpasset Bane NOR sitt behov nå og i fremtiden. Forenklet kommunikasjon, økt samhandling, økt teamfølelse og innsikt i andres arbeidsoppgaver, fleksible strukturer for prosjektjobbing og rom for mangfold av mennesker, arbeidsprosesser og oppgaver.

Vi legger til rette for økt samhandling og effektivitet i arbeidsdagen og har utviklet et kontorbygg med bærekraftige løsninger som gir ny energi i organisasjonen. Dette håper vi igjen vil bidra til styrket omdømme ved at vi er en attraktiv arbeidsplass for ansatte som ønsker å bidra til fremtidens jernbane.”

Aktivitetsbasert arbeidsplass

Når 1200 ansatte flytter inn puljevis i mai og juni vil de tas imot av Servicesenterets ansatte som skal bidra til at de raskt og friksjonsfritt installerer seg, og finner seg til rette i det nye arbeidsmiljøet.

Eyvind Skaar er prosjektdirektør i Bane NOR Eiendom og representerer utbygger av S33:

Åpent landskap er en klar trend i bygging av kontorlandskaper fordi dette åpner for større arealeffektivitet og lavere energikostnader.

Skaar forteller at arbeidsplasser i mange sektorer står tomme 30-70 % av tiden. “Det er av betydning for folk at det finnes kollegaer der når de er på plassen sin.” Dette mener han støtter opp om fritt plassvalg med underkapasitet som er planlagt for Bane NORs nye hovedkontor.

Og fritt plassvalg er kanskje den største endringen Bane NORs ansatte vil oppleve - de får ingen fast kontorpult. Hver dag skal den enkelte finne en plass som passer for arbeidsoppgavene de skal gjøre. Det vil være soner for ulike aktiviteter og medarbeidere må planlegge dagen på en annen måte enn før. Hvis man vil jobbe uforstyrret er blå stillesone det man velger. For dem som ønsker å jobbe og være sosial samtidig er den lysegrønne samhandlingssonen som gjelder, den aktivitetsbasert arbeidsplassen er mer mangfoldig og rammer ulikt aktivitetsnivå enn en tradisjonell kontorplass.

Ikke bare åpne landskap

Endringen blir størst for dem som kommer fra cellekontor, men alle må utfordre sin arbeidsmetodikk, blant annet ved å jobbe mer papirløst og digitalt. Det blir en ny måte å jobbe for oss alle, vi må være nytenkende og endringsvillige”, sier Vivi-Ann Conradi.

Kritikk mot åpne landskap møter hun med å understreke at Bane NOR ikke skal ha et tradisjonelt åpent landskap med faste plasser uten soner, men et aktivitetsbasert konsept. “Vi har kartlagt og tilpasset konseptet til våre behov og mener vi har funnet en god løsning. Alle skal kunne gjennomføre våre ulike arbeidsoppgaver, men oppgavene må kanskje utføres noe annerledes enn før.”

Eyvind Skaar som har erfaring med mange byggeprosjekter påpeker at åpne landskap er en vesentlig del av nye arbeidsformer fordi det åpner for mer samarbeid og bedre kommunikasjon mellom ansatte som arbeider i samme prosjekt og team. “I dette bygget leverer vi optimaliserte akustiske løsninger. Det vil si tepper med dempende egenskaper og gode absorberende akustiske himlinger. Det er også tenkt godt arbeidsmiljø ved valg av planløsning. Sosial sone og toaletter er adskilt fra kontorarbeidsplassene med vegger i et eget areal. Alle etasjer har et høyt antall møterom til ulik bruk, slik at arbeidstakerne ved behov kan finne stillhet eller gjennomføre en telefonsamtale uten å forstyrre”, forteller prosjektdirektøren. Som utbygger vet han godt at et bygg ikke er vellykket før det tas i bruk og oppleves godt av brukerne.

Ønsker Oslos borgere velkommen inn

Vivi-Ann Conradi er opptatt av at Bane NOR skal vise respekt for befolkningen der de kommer. Og bydel Gamle Oslo er blant annet den bydelen i Oslo med størst tetthet av barnefamilier. Da det var et krav fra Oslo kommune at halvparten av arealene i 1. Etg. i S33 skal være åpne for Oslos borgere og annet publikum ønsket Bane NOR å fylle det med riktig innhold. I første etasje blir det derfor bibliotek med jernbanelektyre og lesekroker, kaffebar og et eget besøkssenter. Bane NOR har hentet inspirasjon fra Rockheim og vil ta imot skoleklasser, barnehager og andre interesserte. 

Vi har et stort samfunnsansvar med ansvar for jernbane, knutepunkt og logistikk og vi ønsker å bli enda flinkere til å formidle både vår historie, hva vi gjør og planlegger for fremtiden”, forteller prosjektleder Conradi og poengterer at Bane NOR har en stolt fortid, en stolt fremtid og ønsker å gi noe tilbake til byen og bydelen hvor hovedkontoret ligger.

Vi gjør vårt for at Schweigaardsgate skal bli en hyggeligere gate, både med beplantning og ved å la lysene i første og andre etasje som vender mot gaten være på også etter arbeidstid. Nå håper vi andre gårdeiere tar hansken og bidrar tilsvarende”, legger Eyvind Skaar til.

PMAx eiendomsforvaltning

Bane NOR Eiendom benytter PMAx fra Advania som system for forvaltning av sin totale eiendomsportefølje. PMAx er Advanias unike utvidelse av Microsoft Dynamics plattformen. Utvikling av PMAx er kundedrevet og modulen sikrer at eiendsomsspesifikke prosesser blir ivaretatt. PMAx gir automatiserte prosesser og oversikt i ett og samme system. 

Og Bane NOR Eiendom har mye som skal forvaltes: 230 aktive eiendomsutviklingsprosjekter ved knutepunkt i norske byer og tettsteder i tillegg til forvaltning og drift av 335 operative togstasjoner og holdeplasser, 13 togverksteder og flere terminaler, driftsbygg og infrastruktureiendommer.

Eyvind Skaar forteller at Bane NOR Eiendom hele tiden jakter på gode arealer. Og det er stor verdi i eiendom som ligger tett på knutepunkt og jernbanelinjas slik S33 gjør. “Eiendomsarealene må forvaltes mest mulig effektivt. At Advania nå er sertifisert Miljøfyrtårn passer godt med vektlegging av bærekraft”, sier Vivi-Ann Conradi.

Fleksible bygg

På spørsmål om hvordan Bane NOR Eiendom jobber med eiendomsutvikling svarer Skaar at byggene som settes opp må ha stor grad av fleksibilitet og at miljøkravene må ettergås også etter at bygget er tatt i bruk. “I moderne bygg er det store komplekse tekniske anlegg både med hensyn til elektro, data og luft. Det er viktig å sikre at det er god levetid på disse systemene. Videre er tilbakeføring av erfaringer fra gjennomførte prosjekt til neste prosjekt viktig. Dette kan bety et noe tettere samarbeid mellom de utførende, brukerne og eiendomsforvalterne.” 

Teknisk tilrettelegging er avgjørende i moderne kontorbygg. S33 er tilrettelagt med mobil- og datadekning i alle arealer, også dem som ligger utenfor de tradisjonelle kontorlokalene. “De som ønsker det kan enkelt jobbe i sosiale soner, kantina eller på en fleksibel plass i konferanseetasjen. Det er strøm og tilgjengelige skjermer i alle type arealer.” 

I S33 benyttes også datateknologi på låssystemer, skap, for kantinetilgang og til betaling. Dette gjør også huset tilrettelagt for ansatte utenfor Oslo, som besøker hovedkontoret.

Råd til andre?

Eyvind Skaar er tydelig på at ikke noe kontorbygg kan bygges generelt. Det er avgjørende med samarbeid med leietaker. “Store prosjekter som S33 må ha en tydelig ledelse som kan ta riktige beslutninger i tide. Jeg vil berømme Vivi-Ann for dette. Godt samarbeid med leverandørene er også avgjørende. For S33 opplever jeg at leverandørene har vist ekte eierskap, ikke gitt seg før de er ferdige.

Vivi-Ann Conradi på sin side påpeker betydningen av at konseptet blir tilpasset de som flytter inn. “Jeg anbefaler at det settes av tid til en kartlegging av arbeidsplassbehov slik at lokaler tilpasses deg som leietaker. Vær aktiv i tilrettelegging og jobb tett med entreprenør. Vi har hele tiden arbeidet i tett synergi i prosjektet, dette har medført at prosjektet har hatt momenta og fremdrift.” Erfaringene fra S33 har rustet opp prosjektorganisasjonen i Bane NOR som gir overføringsverdi til andre prosjekter. Og arbeidsplasskonseptet som er utviklet er besluttet skal gjelde for alle nye kontorprosjekter i Bane NOR.

Før samarbeidet kom i gang ble det utformet et målsettingsdokument som også definerte spilleregler for hvordan utbygger, leverandører og leietaker skulle opptre mot hverandre.

Og visjonen var klar: å skape det flotteste bygget i Oslo. 

Nå gjenstår det å se hvordan S33 blir tatt imot av de ansatte - og byens befolkning!

Om Bane NOR Eiendom

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter all jernbaneeiendom i Norge. Selskapet er en av Norges største eiendomsaktører med ca. 200 ansatte og har om lag 230 aktive eiendomsutviklingsprosjekter ved knutepunkt i norske byer og tettsteder. Årlig investeringsnivå er 1-2 milliarder kroner. Bane NOR Eiendom forvalter og drifter 335 operative togstasjoner og holdeplasser, 13 togverksteder og flere terminaler, driftsbygg og infrastruktureiendommer. Med sterk satsning på knutepunktutvikling og et genuint miljøengasjement, er Bane NOR Eiendom en viktig bidragsyter til bærekraftig by- og stedsutvikling i Norge. Eiendomsdivisjonen er en viktig inntektskilde for Bane NOR.

Fakta om Schweigaards gate 33

  • Tomteareal i kvm: 3000
  • Utviklingspotensial i kvm: 20800
  • Kontorbygg på ti etasjer, åtte over bakken og to under.
  • To bygningskropper er bundet sammen med en glassbro i sjette etasje.
  • Miljøklassifisering: BREEAM-NOR «Excellent» med energimålsetting klasse A.
  • Arkitekter: LPO Arkitekter
  • Entreprenører: Strøm Gundersen AS
  • Åtte etasjers bygg med et areal på 22 728 kvm
  • Moderne, lyse kontorlokaler og treningsrom, garderober og stor sykkelparkering i kjelleren

Fremdrift i prosjektet

  • Detaljregulering vedtatt 17/6-2015.
  • Byggestart januar 2016.
  • Fase 1, 2016: Utgraving, spunting og peling. Ingen arkeologiske funn.
  • Fase 2, januar - juni 2017: Råbygg under terreng.
  • Fase 3, juli 2017 -: Bygg over terreng
  • Ferdigstilles vår 2019

Miljøklassifiseringen BREEAM-NOR

Bane NOR Eiendom har lagt bærekraft til grunn for sine valg og prioriteringer i alle deler av design- og byggeprosessen. Bygget er meget arealeffektivt og fleksibelt, og byggematerialene av blant annet mye naturstein og glass, er valgt pga. sin lange levetid. I tillegg har bygget flere miljøvennlige finesser. Taket og fasaden mot sør blir dekket av solcellepaneler som vil produsere ca. 90.000 kilowattimer energi per år. I tillegg vil heisene produsere energi når de går nedover.

BREEAM er et objektivt og internasjonalt system for miljøsertifisering av bygg. BREEAM – NOR sertifisering er Norges eneste metode for sertifisering av bærekraftige bygg. Sertifisering til Excellent betyr at den når den nest høyeste klassen i sertifiseringssystemet. Metoden tar for seg det vide miljøbegrepet fra de ansattes arbeidsmiljø til byggets totale miljøpåvirkning.

Det måles på 9 miljøområder med tilhørende kriterier og dokumentasjonskrav:

  • Ledelse og administrasjon
  • Helse og innemiljø
  • Energibruk
  • Transport
  • Vann
  • Materialer
  • Avfall
  • Arealbruk og økologi
  • Forurensning

Kriteriene i BREEAM-NOR-manualen er stort sett strengere enn minstestandardene i byggeforskrifter og annet regelverk. Kriteriene og ytelsesnivåene representerer god eller beste praksis for bærekraftig design og innkjøp. Dette er med og setter fokus på miljøarbeidet i hele prosjektorganisasjonen fra valg av bygningsmaterialer og utstyr, planter på utearealer til tett oppfølging av søppelhåndtering på byggeplass.